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社長奮闘記

被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3000万特別控除(すでに相続した空き家の場合)

ここでは「すでに相続した空き家の場合」(3000万円特別控除)の例を挙げてみましょう!(譲渡価格にかかる税額は?

1人暮らしの父の自宅(昭和55年建築の家屋とその敷地、父の所有)を令和元年5月に相続しましたが、空き家となってました。

この空き家を取り壊して、取り壊し後の土地を令和3年11月に3400万円で売却しました。除却費は200万円、取得費は不明です。

 収入金額          概算取得費     譲渡費用     譲渡益
 3400万円 ー (3400万円 x 5% + 200万円) = 3030万円

 譲渡益      特別控除     譲渡所得
 3030万円 ー 3000万円 = 30万円

 譲渡所得     税率
  30万円 x 20.315% = 税額6万945円 (注)特例の適用がない場合は、税額615万5445円

売却時の手取り金額は?

 売却価格       諸費用       譲渡所得にかかる税金
 3400万円 ー 200万円 ー 6万945円    = 31,939,055円(手元に残るお金)

空き家譲渡所得の特例について

空き家を売って得た利益(譲渡所得)には税金がかかります特別控除が適用できれば税金は大幅に減らせます。

上記の要件を満たせばマイホーム売却特例の3000万円特別控除もあります。


親が所有してる空き家の場合(10年超所有軽減税率の特例)

譲渡所得の税金は、一定の税率をかけて算出しますが、所有期間が10年以上を超えるマイホームを売るときに上記のの要件を満たせば、

低い税率で税額を算出できます。


空き家特例またはマイホーム特例の適用があれば3000万円特別控除があります。必見ですね!!

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

空き家相談士  山田孝也




譲渡所得の計算に出てくる取得費とは何か??

売却時に手取り額っていくら残るの?

今回は取得費についてみていきましょう!!

土地と建物それぞれの価格がわかる場合、購入価格がわからない場合、土地と建物を一括で購入した価格がわかる場合、と3パターンがありますが

①土地と建物の価格がわかる場合
まずは建物購入価格の減価償却費を求める。
土地購入価格に、建物購入価格から減価償却費を差し引いたものを加えたのが、取得費となる。ただし、減価償却費は建物購入価格の95%が上限となる。

取得費=土地購入価格+(建物購入価格-減価償却費)

減価償却費=建物購入価格×0.9×償却率×経過年数

※償却率は建物構造によって異なります。例)木造は0.031
※経過年数は6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は切り捨てる
※取得費には土地や建物を取得するときにかかった費用(仲介手数料、
 登録免許税、登記費用など)も含まれるがここでは省略してます。

例)土地購入価格3000万円、建物購入価格2000万円、木造経過年数40年の場合。

  減価償却費は

  2000万円×0.9×0.031×40年=2232万円となり、

  上限(建物価格の95%)を超えるので、以下で算出します。

 取得費

 =3000万円+(2000万円-2000万円×95%)=3100万円


②購入した価格がわからない場合
取得費=売却想定価格×5%

例)売却想定価格3000万円の場合

取得費=3000万円×5%=150万円

※ただこの計算方法は実際の取得費より安くなることが多いため、
 譲渡所得にかかる税金は高くなる。

数学好きな私はこういう計算が大好きなのですが(笑) 
土地建物の一括購入価格(建売やマンション)がわかる場合はもっとマニアックな計算になってしまうのでやめておきましょう(笑)
あとは税理士の先生に相談しながら算出しましょう。

次回は譲渡所得にかかる税金も考えていきましょうね~。
最後までお読みいただきありがとうございました。

空き家相談士  山田孝也 



譲渡所得の計算に出てくる譲渡費用とは何か??

売却時に手取り額っていくら残るの?

前回の 売ったお金はそのまま手に入らない! を少し詳しく見ていきましょう!!

まず譲渡費用とは・・・
売却に伴う(不動産を売るために直接かかった)諸費用です。

①仲介手数料→不動産会社に支払う手数料です。 例)売却価格3000万円の場合

 (3000万円 × 3% + 6万円)× 1.1(消費税10%)= 105.6万円 になります。

②印紙税→売却価格に応じた印紙税額。 例)1000万円超5000万円以下で1万円です

③測量費用→土地家屋調査士に土地の面積を確定してもらうための費用  目安)確定測量費用目安 60万円~80万円

④解体費用も諸費用に含まれるが 構造によって違います。  目安)木造→3万円~ 鉄骨造→4万円~ 鉄筋コンクリート造→5万円~ 

だいたいこのへんでしょうかね~。ケースによっても違うので注意して下さいね~。
次回は取得費についてみていきますね~。最後までお読みいただきありがとうございます。

空き家相談士  山田孝也 


漏水確認(聴診棒確認)

水道マイクロ図面

水道局マイクロ図面
水道局より漏水の疑いがあります!と言われたお客様よりの依頼で、
水道工事店さんと漏水確認に行きました。




金額にしたら5000円くらいですが
水量では13㎥(1m×1m×1mの立方体が13個)ですよ!!

昭和50年の建物で、塩ビ管はまだいいのですがそこからのジョイントで鉄管があるのでそこは漏水の疑いのあるところですね~。

まっ掘ってみないと何とも言えませんが・・・。
何日かかかりそうです・・・。


漏水検査(聴診棒)

聴診棒検査(水漏れ検査)
漏水検査では聴診棒というのが一般的に使われます。




水道管に直接棒(お医者さんが使う聴診器のようなもの )を当て、水を止めてるのに、水が流れてる音がした場合は漏れている!という判断をします。

あとはこれでわからないときは給水給湯1か所ずつ建物廻りを掘って確認していきます。

なんとか早く突き止めたいところです!!

1級建築施工管理技士  山田孝也 

空き家対策のポイント4-2

片付けには売るということもあります。

手元に残るのは売却代金から諸費用や税金を差し引いた金額であるが、その前に不動産の価格は1つではないことも知っておきましょう!
売却価格の相場を調べてみます!

調べ方としては固定資産税評価額から算出する

固定資産税評価額は公示価格の70%で、実勢価格は公示価格の90~110%とされる。

実勢価格=固定資産税評価額 ÷ 0.7 × (0.9~1.1)

例 固定資産税評価額2345万円の場合

  実勢価格=2345万円÷0.7×(0.9~1.1)=3015万~3685万円

もう一つの調べ方としては国土交通省の不動産取引価格を調べる

土地総合情報システム https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

自分の空き家の条件に近いものを探し出し、売却価格の参考にもなります。

最後までお読みいただきありがとうございます。下記も参考にしてください。

空き家相談士  山田孝也

不動産の価格は1つではない!

売ったお金はそのまま手に入らない!

空き家対策ポイント4

1人暮らしをしていた母が急死。しばらくは何も手が付けられませんでした。最近やっと片づけを始めましたが・・・。

長年かけて家の中にたまったものを片付けるのは大変。思い入れがあると処分の決断もつらいものですが、空き家の維持費は

予想以上に高くつきます。税金や水道光熱費、樹木剪定費用、火災保険料などで年間十数万円もの金額をいつまで支払うかを考えて!

売るにしても貸すにしても気力・体力のあるうちに始めましょう!!

1人でやろうとぜず、NPOや親せき、友人知人に相談したり、SNSでボランティアを募って片付ける人もいますね

空き家を売却して得た利益には税金が掛かりますが特例が使える場合があります。

相続した空き家を壊して2500万円で売った場合、通常は400万程度(※)の税金がかかりますが、

空き家特例が適用になれば税金はゼロになり節税効果が非常に大きいですね~。是非チェックしてみてください。

(※)解体費用250万円 取得費は不明 被相続人が20年間所有した場合。
下記参照ください。
最後までお読みいただきましてありがとうございます。

空き家相談士  山田孝也 



空き家の譲渡所得の特例の主な適用要件は?

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