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社長奮闘記

太陽光発電を設置しないと損する時代に?

30坪台のそれほど大きくない住宅でも、複雑に入り組んだ屋根形状が多くなっている今日この頃、屋根形状は寄棟か南に下っていく
切妻及び片流れの3つが主流になってきています。太陽光発電の設置のしやすさを考えると切妻と片流れの2択になると思います。

1kwの太陽光発電は場所や設置勾配、角度によって異なるのですが、南向きの屋根に設置する場合、エリアや日照時間によりますが、
平均で1200kwh程度の年間発電量を得ることができます。最低4kwの太陽光発電設置であれば年間4800kwh発電することを意味します。

使う側から考えてみましょう。夏や冬の冷暖房使用時のエネルギー利用量は多く、5月や10月のように冷暖房をあまり使用しない
時期は少なくなります。それでも平均で1日14kwh程度使う住宅が多いようです。

これを年間に換算すると、14kwh×365日=5110kwhとなり、
上記の太陽光発電量4800kwhと非常に近い値が出ます。
 
さらに言うと今から20年の間に急速に自動車の電動化が進むでしょう!
その時太陽光発電1kwが発電する電気をすべて電気自動車に充電することができればちょうど1万キロ走行分に相当しますので、
この分も設置できてれば理想です。

今後の電気代は確実にあがっていくでしょう。世間では年率3%の上昇率を見込むのが標準的な考えになっています。
それにプラスして電気料金の明細に賦課金と呼ばれる太陽光を乗せない人から徴収した増額分を、太陽光を設置した人に還元する
制度が取られています。みなさん知ってました???
さらには炭素税といってCO2自体に高い税率をかける動きがヨーロッパを中心に始まっています。
この流れが日本にも加速しそうな・・・。

つまり、太陽光発電を設置してない人は損をし、設置している人は得をする傾向が今後ますます強くな可能性が強いということです。

一級建築士 山田孝也 


高さ2.0m、幅1.6mの引き違い窓には、こたつ1台分の熱量が?

最近の住宅では、夏の日射は遮り、冬の日射は取り入れるということが言われておりますが
高さ2m幅1.6mの引き違い窓には直射日光がきっちり当たると、その熱量はおおよそ600W、こたつ1台分になります。
これは断熱性と気密性の高い住宅の冬の時期であれば、この熱だけで6畳程度の部屋は暖房無しでも20度超えることもよくあります。
逆に夏は「窓がこたつ」になっている状態で、室温がどんどん上がっていきます。
この状況を快適にするには、冷房の強度を強めにすることから電気代が余分にかかってしまい、とても不快に感じます。
例えるなら、こたつに入りながら冷房を付けている状態です。

ここ数年断熱化はすごく進んでいます。これは非常にいいことですが、この状態で夏どうなるかというと
普通の住宅より暑くなってしまいます。

そこで、きちんと日射遮蔽が考えられた住宅であれば逆に普通の住宅よりも涼しく、冷房もよく効くようになります。

以上の基本セオリーから、新築の場合は東西北面の窓は小さくして(各部屋一面につき0.5㎡以内)遮熱LOWEガラスとし、
南面は可能な限り大きくして庇、もしくはアウターシェードを設置し、断熱LOWEとする

ちなみに日射熱のカット率で比較すると
アウターシェード(外付け)8割カット>内側のカーテンブラインド4割カット
これを考えると外付けシェードが光熱費には断然お得です!!
既存住宅ならこれにプラスして屋根もしくは天井の断熱補強工事をすれば、2階の暑さが嘘のように快適になります。 
冷房も極微弱運転で十分涼しくなります。

是非これからはこのようなことを考えてみてください。具体的に詳細を聴きたいという場合はご連絡下さい。
▶お問い合わせはこちらをクリック!
            
一級建築士  山田孝也


ひきこもりとお家の関係?

ひきこもり 社会問題 間仕切り 子供部屋 家族 ライファー 工務店 健康住宅 
ひきこもりになってからの期間
社会問題になっている「ひきこもり」について考えてみたいと思います。

ひきこもりは、趣味に関する用事の時だけ外出する人を「準ひきこもり」、自宅からほとんど出ない人等を「狭義のひきこもり」
としており、その合計である「広義のひきこもり」は40歳以上64歳以下だけで61万人以上と推計してるそうです。
またひきこもりになってから10年以上のケースが3割以上にのぼり、ひきこもり状態の人が高年齢化しているそうです。

ひきこもりには住宅の間取りに原因がある!?ということをご存知でしょうか?

壁で覆われた閉鎖的な空間は、学習・就寝・遊び・テレビ・ゲームなど、すべての要素が部屋に凝縮され、
逆に集中力を散漫させることに。結果、子どもの集中力低下を引き起こし、家族と接する機会を減らし、
ひきこもりやすい環境を作っている。

だから、間仕切り壁を作らないんです!!
最近の小学校も教室と廊下を間仕切らないオープンで開放的な教室になってるのが記憶に新しいことと思います。

間仕切らない部屋から生まれる家族のコミュニケーション(会話)が子どもに疎外感・孤立感を与えず、子どもの感性を豊かにする。
一つの空間だが、そこに機能するスペースを作ることで子どもの感覚を刺激する。子どもが健やかで心豊かに育つから、
笑顔が絶えない家になる。それが「住育空間」です。

是非、自然素材とともに朗らかな暮らしで遊びと学びが共存する大空間にご興味があるならこちらを是非クリックしてみてください。

一級建築士 山田孝也

外張断熱とは?

お久しぶりの奮闘記です。今回は外張り断熱についてご説明します!

皆さんは「外張り断熱」という言葉は聞いたことがありますか?
断熱する対象を断熱材で包み込むリフォーム方法で、洋服や布団が人を包むように、
建物を外からすっぽりと包む外張り断熱は、今や断熱の常識なんです。

木材の持つ断熱・調湿などの効果も室内環境に取り込まれ、木造との相性は抜群です。
以前は家を丸ごと断熱するには、壁などを全て壊し骨組みだけ残した「スケルトン」にしてから工事するしかありませんでした。
そのため、解体費だけでなく仮住まいへの引っ越しなど、手間や労力がかかるので面倒に感じる方が多かったと思います。

ですが、外張り断熱リフォームは壁を壊す必要がありません。
なので、費用も抑えられてさらに住んだまま工事が可能なんです。
家全体を断熱パネルで包み込むことで、断熱・気密性バッチリのあたたかいお家になります。
そして外壁も新しくなりますので、外観も生まれ変わります!

これからリフォームをお考えの方に参考になれば幸いです。


外張・内張り断熱に関する詳しい内容は下記リンクご参照ください↓


一級建築士 山田孝也

いつ、どんな建物を建てたのか?

建築年から耐震基準を推測する

家の安全性を知る指標の一つが耐震基準があります。

地震大国日本では、大地震のたびに建築基準法が

見直され、今のところ新耐震基準を満たしているのか

が目安になります。

国土交通省の調査では、空き家の約7割は旧耐震基準と推測さ

れる。正確には耐震診断が必要になります。自治体には耐震診

断や耐震改修工事の補助金制度も多いのでチェックしておくと

いいでしょう。

昭和46年~昭和56年が旧耐震基準で大地震で倒壊の恐れが

ある。空き家特例が使えるか確認は必要。

昭和57年~平成12年が新耐震基準と推測でき、そのまま売

却や賃貸で活用できる可能性があります。空き家特例は使えな

いが、マイホーム特例が使えることがあります。

平成13年以降は2000年基準と推測でき、戸建ての最新基

準を満たしているので市場価値が高いうちに活用を!親が生き

ていてマイホーム特例が使えれば大幅な節税にもなります。

是非参考にしてください。

最後までお読みいただきありがとうございました。

空き家相談士 山田孝也 

水道管・ガス管が他人の敷地を通ってるなんてこと??

水道管・ガス管の埋設状況を調べることも大事です!

今回は、水道管・ガス管でトラブルなんてこともありえるお話です。

他人の敷地を配管が通って、自分の敷地にきてるなんてことも? 

そうすると解体工事や建築工事の時に水道管やガス管を傷つけたりと大事故につながりかねません。

その場合は前面道路から配管の入れ替えをしたほうがトラブルの回避になりますが、自治体によっては入れ替えについて確認が必要です!

空き家の履歴として必ず水道局(ガス局)等の台帳で配管状況を確認しておきましょう。


今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

空き家相談士  山田孝也

水道管・ガス管の埋設状況を調べる

空き家の履歴書を作るためには境界標があるか大事!

敷地周りの境界標があるかの確認と図面との照合です!

戸建ての空き家では、土地の境界があいまいだと近隣トラブルが起きますよ!

親が現在の所有者同士で付き合いのあるうちに「境界確定協議書」を土地家屋調査士に依頼して測量を行いましょう!!

公共の道路などに接してる場合は行政担当者が立ち合い、確認するため、信頼性が高い!
最低でも30万はかかるとされています。

土地を売却する場合は必ず確定測量をしましょう!1㎡いくらで売却するため価格に影響します。

下記に境界標についての確認方法を書いてますので是非参考にしてください。
最後までお読みいただきありがとうございました。


空き家相談士  山田孝也 

空き家の履歴書を作る場合の道路について~

土地の価値は前面道路で変わる!

土地の価値を左右するのは、土地の前にある道路です!
家を建てる場合は接道距離が2m以上で、接する道路は「建築基準法上の幅4m以上の道路」でなければなりません。

これは、消防車や緊急車両などがスムーズに通行・活動できるよう、建築基準法で定められたルールです。

しかし、古い家は満たしていないこともあり、売却できるが建築に制約があり価格は低くなると考えてください。

接道してない接道距離が2m未満の道路で、建物を解体してしまうと再建築できない!!なんてこともあります。

その場合は建物そのまま活用するか?周辺の土地を購入などして接道要件をを満たすことを考えましょう!!

最後までお読みいただきありがとうございます。


空き家相談士・一級建築士  山田孝也 

御実家の空き家の状態を把握しておきましょう!

空き家の基本資料を入手しましょう!!

空き家の実態をつかむために空き家の履歴書を作りましょう!
準備保管しておくものです!!

固定資産税課税証明書
名寄帳・・・市区町村で納税義務者が所有する土地や建物を
      一覧表にまとめたもので、課税証明書との違いは            
      私道などの非課税不動産も記載されてること。
      じつは接道してる道路も所有してることもあるの
      できれば確認しておきたいですね~。

購入時・増改築時の書類・・契約書・重要事項説明書・領収書

確定測量図

境界確定協議書・・・周囲の方の境界同意書

建築工事設計図書、図面

確認済証・検査済証・・・建築後の検査後に交付される証明書

<ここからは法務局でとれるもの>

登記事項証明書・・・不動産の所在や権利関係を証明する書類
(登記簿)

地図(14条地図)

地図に準ずる図面(公図)・・・明治時代に作成された正確性は低い。           
 
地積測量図・・・土地の面積がわかる図面

建物図面・各階平面図・・・ここまでが法務局でとれる

住宅地図

土地賃貸借契約書

マンション管理規約・議事録


以上の資料を必ず入手して把握しておくことで家族や外部との相談が進めやすくなると思います。
とりあえず放置だけは避けたいとこです。


最後までお読みいただきありがとうございます。

空き家相談士 山田孝也 



空き家対策ポイント5(管理)

空き家の適切な定期的な管理がトラブルを防ぎます!

空き家の売却特例に話が脱線してしまいましたが、空き家には適切な、定期的な管理が必要です!!

空き家の価値を保ち、トラブルを防ぐためには適切な管理は欠かせない。

実家が空き家になってから、月に1~2度は様子を見に行き窓を開けて風を通したり、水道管の水を流したり、家の周りも見回って、ゴミや落ち葉などを掃除するとともに、不審者の痕跡なども確認すること。管理がよいとすぐに売却できることもあります!!

その反面、放置してると庭木の繁茂が原因で台風の後に隣の敷地に葉や枝が落ちているとのクレームがはいることもあります。

もっとひどいと倒壊や屋根材・外壁材の落下で他人に損害を与えるなんてことも・・・。損害賠償責任になります。
その他不審者の侵入や放火、ゴミの不法投棄などの犯罪も招く要因になることもあります。

これらのことから定期的な管理は絶対に必要です。

管理はどこでやってくれるのだろう?というときは空き家相談士のいる不動産業者さんに相談してみてください!!

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。


空き家相談士  山田孝也 



被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3000万特別控除(すでに相続した空き家の場合)

ここでは「すでに相続した空き家の場合」(3000万円特別控除)の例を挙げてみましょう!(譲渡価格にかかる税額は?

1人暮らしの父の自宅(昭和55年建築の家屋とその敷地、父の所有)を令和元年5月に相続しましたが、空き家となってました。

この空き家を取り壊して、取り壊し後の土地を令和3年11月に3400万円で売却しました。除却費は200万円、取得費は不明です。

 収入金額    概算取得費   譲渡費用  譲渡益
 3400万円ー(3400万円x5%+200万円)=3030万円

 譲渡益      特別控除     譲渡所得
 3030万円 ー 3000万円 = 30万円

 譲渡所得     税率
  30万円 x 20.315% = 税額6万945円 
(注)特例の適用がない場合は、税額615万5445円

売却時の手取り金額は?

 売却価格       諸費用    譲渡所得にかかる税金
 3400万円ー200万円ー6万945円=31,939,055円
                      (手元に残るお金)

空き家譲渡所得の特例について

空き家を売って得た利益(譲渡所得)には税金がかかります特別控除が適用できれば税金は大幅に減らせます。

上記の要件を満たせばマイホーム売却特例の3000万円特別控除もあります。


親が所有してる空き家の場合(10年超所有軽減税率の特例)

譲渡所得の税金は、一定の税率をかけて算出しますが、所有期間が10年以上を超えるマイホームを売るときに上記のの要件を満たせば、

低い税率で税額を算出できます。


空き家特例またはマイホーム特例の適用があれば3000万円特別控除があります。必見ですね!!

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

空き家相談士  山田孝也




譲渡所得の計算に出てくる取得費とは何か??

売却時に手取り額っていくら残るの?

今回は取得費についてみていきましょう!!

土地と建物それぞれの価格がわかる場合、購入価格がわからない場合、土地と建物を一括で購入した価格がわかる場合、と3パターンがありますが

①土地と建物の価格がわかる場合
まずは建物購入価格の減価償却費を求める。
土地購入価格に、建物購入価格から減価償却費を差し引いたものを加えたのが、取得費となる。ただし、減価償却費は建物購入価格の95%が上限となる。

取得費=土地購入価格+(建物購入価格-減価償却費)

減価償却費=建物購入価格×0.9×償却率×経過年数

※償却率は建物構造によって異なります。例)木造は0.031
※経過年数は6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満は切り捨てる
※取得費には土地や建物を取得するときにかかった費用(仲介手数料、
 登録免許税、登記費用など)も含まれるがここでは省略してます。

例)土地購入価格3000万円、建物購入価格2000万円、木造経過年数40年の場合。

  減価償却費は

  2000万円×0.9×0.031×40年=2232万円となり、

  上限(建物価格の95%)を超えるので、以下で算出します。

 取得費

 =3000万円+(2000万円-2000万円×95%)=3100万円


②購入した価格がわからない場合
取得費=売却想定価格×5%

例)売却想定価格3000万円の場合

取得費=3000万円×5%=150万円

※ただこの計算方法は実際の取得費より安くなることが多いため、
 譲渡所得にかかる税金は高くなる。

数学好きな私はこういう計算が大好きなのですが(笑) 
土地建物の一括購入価格(建売やマンション)がわかる場合はもっとマニアックな計算になってしまうのでやめておきましょう(笑)
あとは税理士の先生に相談しながら算出しましょう。

次回は譲渡所得にかかる税金も考えていきましょうね~。
最後までお読みいただきありがとうございました。

空き家相談士  山田孝也 



譲渡所得の計算に出てくる譲渡費用とは何か??

売却時に手取り額っていくら残るの?

前回の 売ったお金はそのまま手に入らない! を少し詳しく見ていきましょう!!

まず譲渡費用とは・・・
売却に伴う(不動産を売るために直接かかった)諸費用です。

①仲介手数料→不動産会社に支払う手数料です。 例)売却価格3000万円の場合

 (3000万円 × 3% + 6万円)× 1.1(消費税10%)= 105.6万円 になります。

②印紙税→売却価格に応じた印紙税額。 例)1000万円超5000万円以下で1万円です

③測量費用→土地家屋調査士に土地の面積を確定してもらうための費用  目安)確定測量費用目安 60万円~80万円

④解体費用も諸費用に含まれるが 構造によって違います。  目安)木造→3万円~ 鉄骨造→4万円~ 鉄筋コンクリート造→5万円~ 

だいたいこのへんでしょうかね~。ケースによっても違うので注意して下さいね~。
次回は取得費についてみていきますね~。最後までお読みいただきありがとうございます。

空き家相談士  山田孝也 


漏水確認(聴診棒確認)

水道マイクロ図面

水道局マイクロ図面
水道局より漏水の疑いがあります!と言われたお客様よりの依頼で、
水道工事店さんと漏水確認に行きました。




金額にしたら5000円くらいですが
水量では13㎥(1m×1m×1mの立方体が13個)ですよ!!

昭和50年の建物で、塩ビ管はまだいいのですがそこからのジョイントで鉄管があるのでそこは漏水の疑いのあるところですね~。

まっ掘ってみないと何とも言えませんが・・・。
何日かかかりそうです・・・。


漏水検査(聴診棒)

聴診棒検査(水漏れ検査)
漏水検査では聴診棒というのが一般的に使われます。




水道管に直接棒(お医者さんが使う聴診器のようなもの )を当て、水を止めてるのに、水が流れてる音がした場合は漏れている!という判断をします。

あとはこれでわからないときは給水給湯1か所ずつ建物廻りを掘って確認していきます。

なんとか早く突き止めたいところです!!

1級建築施工管理技士  山田孝也 

空き家対策のポイント4-2

片付けには売るということもあります。

手元に残るのは売却代金から諸費用や税金を差し引いた金額であるが、その前に不動産の価格は1つではないことも知っておきましょう!
売却価格の相場を調べてみます!

調べ方としては固定資産税評価額から算出する

固定資産税評価額は公示価格の70%で、実勢価格は公示価格の90~110%とされる。

実勢価格=固定資産税評価額 ÷ 0.7 × (0.9~1.1)

例 固定資産税評価額2345万円の場合

  実勢価格=2345万円÷0.7×(0.9~1.1)=3015万~3685万円

もう一つの調べ方としては国土交通省の不動産取引価格を調べる

土地総合情報システム https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

自分の空き家の条件に近いものを探し出し、売却価格の参考にもなります。

最後までお読みいただきありがとうございます。下記も参考にしてください。

空き家相談士  山田孝也

不動産の価格は1つではない!

売ったお金はそのまま手に入らない!

空き家対策ポイント4

1人暮らしをしていた母が急死。しばらくは何も手が付けられませんでした。最近やっと片づけを始めましたが・・・。

長年かけて家の中にたまったものを片付けるのは大変。思い入れがあると処分の決断もつらいものですが、空き家の維持費は

予想以上に高くつきます。税金や水道光熱費、樹木剪定費用、火災保険料などで年間十数万円もの金額をいつまで支払うかを考えて!

売るにしても貸すにしても気力・体力のあるうちに始めましょう!!

1人でやろうとぜず、NPOや親せき、友人知人に相談したり、SNSでボランティアを募って片付ける人もいますね

空き家を売却して得た利益には税金が掛かりますが特例が使える場合があります。

相続した空き家を壊して2500万円で売った場合、通常は400万程度(※)の税金がかかりますが、

空き家特例が適用になれば税金はゼロになり節税効果が非常に大きいですね~。是非チェックしてみてください。

(※)解体費用250万円 取得費は不明 被相続人が20年間所有した場合。
下記参照ください。
最後までお読みいただきましてありがとうございます。

空き家相談士  山田孝也 



空き家の譲渡所得の特例の主な適用要件は?

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