社長奮闘記（過去の記事はこちら）
空き家対策ポイント５（管理）
空き家の適切な定期的な管理がトラブルを防ぎます！
空き家の売却特例に話が脱線してしまいましたが、空き家には適切な、定期的な管理が必要です！！
空き家の価値を保ち、トラブルを防ぐためには適切な管理は欠かせない。
実家が空き家になってから、月に１～２度は様子を見に行き窓を開けて風を通したり、水道管の水を流したり、家の周りも見回って、ゴミや落ち葉などを掃除するとともに、不審者の痕跡なども確認すること。管理がよいとすぐに売却できることもあります！！
その反面、放置してると庭木の繁茂が原因で台風の後に隣の敷地に葉や枝が落ちているとのクレームがはいることもあります。
もっとひどいと倒壊や屋根材・外壁材の落下で他人に損害を与えるなんてことも・・・。損害賠償責任になります。
その他不審者の侵入や放火、ゴミの不法投棄などの犯罪も招く要因になることもあります。
これらのことから定期的な管理は絶対に必要です。
管理はどこでやってくれるのだろう？というときは空き家相談士のいる不動産業者さんに相談してみてください！！
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
空き家相談士 山田孝也
被相続人の居住用財産を譲渡した場合の３０００万特別控除（すでに相続した空き家の場合）
ここでは「すでに相続した空き家の場合」（３０００万円特別控除）の例を挙げてみましょう！（譲渡価格にかかる税額は？
１人暮らしの父の自宅（昭和５５年建築の家屋とその敷地、父の所有）を令和元年５月に相続しましたが、空き家となってました。
この空き家を取り壊して、取り壊し後の土地を令和３年１１月に３４００万円で売却しました。除却費は２００万円、取得費は不明です。
収入金額 概算取得費 譲渡費用 譲渡益
３４００万円ー（３４００万円ｘ５％+２００万円）＝３０３０万円
譲渡益 特別控除 譲渡所得
３０３０万円 ー ３０００万円 ＝ ３０万円
譲渡所得 税率
３０万円 ｘ ２０．３１５％ ＝ 税額６万９４５円
（注）特例の適用がない場合は、税額６１５万５４４５円
売却時の手取り金額は？
売却価格 諸費用 譲渡所得にかかる税金
３４００万円ー２００万円ー６万９４５円＝３１，９３９，０５５円
（手元に残るお金）
空き家譲渡所得の特例について
空き家を売って得た利益（譲渡所得）には税金がかかります特別控除が適用できれば税金は大幅に減らせます。
上記の要件を満たせばマイホーム売却特例の３０００万円特別控除もあります。
親が所有してる空き家の場合（１０年超所有軽減税率の特例）
譲渡所得の税金は、一定の税率をかけて算出しますが、所有期間が１０年以上を超えるマイホームを売るときに上記のの要件を満たせば、
低い税率で税額を算出できます。
空き家特例またはマイホーム特例の適用があれば３０００万円特別控除があります。必見ですね！！
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
空き家相談士 山田孝也
譲渡所得の計算に出てくる取得費とは何か？？
売却時に手取り額っていくら残るの？
今回は取得費についてみていきましょう！！
土地と建物それぞれの価格がわかる場合、購入価格がわからない場合、土地と建物を一括で購入した価格がわかる場合、と３パターンがありますが
①土地と建物の価格がわかる場合
まずは建物購入価格の減価償却費を求める。
土地購入価格に、建物購入価格から減価償却費を差し引いたものを加えたのが、取得費となる。ただし、減価償却費は建物購入価格の９５％が上限となる。
取得費＝土地購入価格+（建物購入価格-減価償却費）
減価償却費＝建物購入価格×０．９×償却率×経過年数
※償却率は建物構造によって異なります。例）木造は0.031
※経過年数は６ヶ月以上の端数は１年とし、６ヶ月未満は切り捨てる
※取得費には土地や建物を取得するときにかかった費用（仲介手数料、
登録免許税、登記費用など）も含まれるがここでは省略してます。
例）土地購入価格３０００万円、建物購入価格２０００万円、木造経過年数４０年の場合。
減価償却費は
２０００万円×０．９×０．０３１×４０年＝２２３２万円となり、
上限（建物価格の９５％）を超えるので、以下で算出します。
取得費
＝３０００万円+（２０００万円-２０００万円×９５％）＝３１００万円
②購入した価格がわからない場合
取得費＝売却想定価格×５％
例）売却想定価格３０００万円の場合
取得費＝３０００万円×５％＝１５０万円
※ただこの計算方法は実際の取得費より安くなることが多いため、
譲渡所得にかかる税金は高くなる。
数学好きな私はこういう計算が大好きなのですが(笑)
土地建物の一括購入価格（建売やマンション）がわかる場合はもっとマニアックな計算になってしまうのでやめておきましょう(笑)
あとは税理士の先生に相談しながら算出しましょう。
次回は譲渡所得にかかる税金も考えていきましょうね～。
最後までお読みいただきありがとうございました。
空き家相談士 山田孝也
譲渡所得の計算に出てくる譲渡費用とは何か？？
売却時に手取り額っていくら残るの？
前回の 売ったお金はそのまま手に入らない！ を少し詳しく見ていきましょう！！
まず譲渡費用とは・・・
売却に伴う（不動産を売るために直接かかった）諸費用です。
①仲介手数料→不動産会社に支払う手数料です。 例）売却価格３０００万円の場合
（３０００万円 × ３％ ＋ ６万円）× １．１（消費税１０％）＝ １０５．６万円 になります。
②印紙税→売却価格に応じた印紙税額。 例）１０００万円超５０００万円以下で１万円です
③測量費用→土地家屋調査士に土地の面積を確定してもらうための費用 目安）確定測量費用目安 ６０万円～８０万円
④解体費用も諸費用に含まれるが 構造によって違います。 目安）木造→３万円～ 鉄骨造→４万円～ 鉄筋コンクリート造→５万円～
だいたいこのへんでしょうかね～。ケースによっても違うので注意して下さいね～。
次回は取得費についてみていきますね～。最後までお読みいただきありがとうございます。
空き家相談士 山田孝也
漏水確認（聴診棒確認）
水道マイクロ図面
水道局マイクロ図面
水道局より漏水の疑いがあります！と言われたお客様よりの依頼で、
水道工事店さんと漏水確認に行きました。
金額にしたら５０００円くらいですが
水量では１３㎥（１ｍ×１ｍ×１ｍの立方体が１３個）ですよ！！
昭和５０年の建物で、塩ビ管はまだいいのですがそこからのジョイントで鉄管があるのでそこは漏水の疑いのあるところですね～。
まっ掘ってみないと何とも言えませんが・・・。
何日かかかりそうです・・・。
漏水検査（聴診棒）
聴診棒検査（水漏れ検査）
漏水検査では聴診棒というのが一般的に使われます。
水道管に直接棒（お医者さんが使う聴診器のようなもの ）を当て、水を止めてるのに、水が流れてる音がした場合は漏れている！という判断をします。
あとはこれでわからないときは給水給湯１か所ずつ建物廻りを掘って確認していきます。
なんとか早く突き止めたいところです！！
１級建築施工管理技士 山田孝也
空き家対策のポイント４－２
片付けには売るということもあります。
手元に残るのは売却代金から諸費用や税金を差し引いた金額であるが、その前に不動産の価格は１つではないことも知っておきましょう！
売却価格の相場を調べてみます！
調べ方としては固定資産税評価額から算出する
固定資産税評価額は公示価格の７０％で、実勢価格は公示価格の９０～１１０％とされる。
実勢価格＝固定資産税評価額 ÷ ０．７ × （０．９～１．１）
例 固定資産税評価額２３４５万円の場合
実勢価格＝２３４５万円÷０．７×（０．９～１．１）＝３０１５万～３６８５万円
もう一つの調べ方としては国土交通省の不動産取引価格を調べる
土地総合情報システム https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
自分の空き家の条件に近いものを探し出し、売却価格の参考にもなります。
最後までお読みいただきありがとうございます。下記も参考にしてください。
空き家相談士 山田孝也
不動産の価格は１つではない！
売ったお金はそのまま手に入らない！
空き家対策ポイント4
１人暮らしをしていた母が急死。しばらくは何も手が付けられませんでした。最近やっと片づけを始めましたが・・・。
長年かけて家の中にたまったものを片付けるのは大変。思い入れがあると処分の決断もつらいものですが、空き家の維持費は
予想以上に高くつきます。税金や水道光熱費、樹木剪定費用、火災保険料などで年間十数万円もの金額をいつまで支払うかを考えて！
売るにしても貸すにしても気力・体力のあるうちに始めましょう！！
１人でやろうとぜず、NPOや親せき、友人知人に相談したり、SNSでボランティアを募って片付ける人もいますね
空き家を売却して得た利益には税金が掛かりますが特例が使える場合があります。
相続した空き家を壊して２５００万円で売った場合、通常は４００万程度（※）の税金がかかりますが、
空き家特例が適用になれば税金はゼロになり節税効果が非常に大きいですね～。是非チェックしてみてください。
（※）解体費用２５０万円 取得費は不明 被相続人が２０年間所有した場合。
下記参照ください。
最後までお読みいただきましてありがとうございます。
空き家相談士 山田孝也
空き家の譲渡所得の特例の主な適用要件は？
