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社長奮闘記

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実家信託について 信託契約とは

2017-11-25
今年も残り約1ヶ月になりましたね~。皆さん、いかがお過ごしでしょうか!
 
今回も信託についてですが
 
信託を理解する上で必要な言葉を紹介します。
 
何かを他人に依頼する人のことを 「委託者
 
何かを依頼される人のことを 「受託者
 
委託者と受託者の間で結ばれた契約によって利益を受ける人のことを 「受益者」という。
 
信託に最も重要なのは委託者と受託者の信頼関係です。その土台となるのは
 
委託者と受託者に契約する能力つまり判断能力があるかどうかという点です。
 
 
信託契約とは?
 
シングルマザーのAさんと小学生の息子Bくんがいるとします。
 
あるときAさんが病気を患い、長期入院をしなければならなくなりました。
 
病状が改善しなければずっと入院することになりBくんの世話ができなくなってしまいます。
 
そこでAさんが親友Cさんに今ある貯金を預け、Bくんが自立するまでの養育をお願いすることに
 
しました。ここでCさんが依頼を受けると信託契約が成立します。
 
Aさんは「委託者」 Bくんは「受益者」 Cさんは「受託者」となります。
 
信託契約を結んだCさんは、Aさんから信託された貯金を使ってBくんを育てていきます。
 
(ここでは受託者に利益が発生しないものとします。)
 
 
信託の一番の特徴は 信託は財産を管理するためにある制度である。
 
信託の場合、財産を託す際には 名義が受託者に変更されます!
 
先程の例でいうと、AさんCさんと信託契約を結んだ時、Aさん名義の貯金という財産は
 
Cさんの名義になります。こうして財産はCさんによって管理・運用されていくことになります。
 
委託者は自分の財産を受託者に託すわけですから、受託者に意思にそぐわない勝手な運用
 
されたりしては困ります。そこで受託者には信託法によって多くの義務・責任が課されます。
 
 
信託を用いるメリット
 
委託者の場合
 
 ・所有権が受託者に移転するため、たとえ委託者が破産しても信託契約で対象とした産は影響を受けない
 
 ・委託者が死亡しても財産は受託者名義となっているので、受益者のために運用続けられる
 
 ・通常の所有権移転登記を行う場合よりも、信託による所有権移転登記を行う場合の方が
 
  かかる税金が少ない
 
 ・信託による不動産取得税は課されない
 
 ・委託者は受益者を自由に変更できる
 
受益者の場合
 
 ・受託者が財産管理をしてくれるので自分から何かをする必要がない
 
 ・受益権は権利なので誰かに譲渡することが可能である
 
 
ところで受託者にはメリットはありません。信託契約時に報酬についての取り決めをすれば別ですが・・・。
 
 
以上のことですがおわかりいただけましたでしょうか?
 
最後までお読みいただきありがとうございます。
 
また次回も信託について触れみたいと思います。
 
空き家相談士 山田 
 
  
 
 
 
 

実家信託についてです!

2017-11-17
寒くなってきましたね~。
 
空き家について述べてきましたが、今回は実家信託についてです。
 
実家信託とは??
 
所有者の生前に不動産の名義を変えるには、「売買」か「贈与」が主な手段ですが
 
売買で買い取る方は資金が必要になり、贈与だと贈与された方で贈与税がかかります。(民法)
 
しかし、信託により名義を変える3つ目の方法が出てきました。
 
これは不動産を名義と権利に分解することができます。
 
つまり、不動産を信託することは 名義のみ別な人に変えて、財産権は元の所有者が
 
持ち続けることができます。そこには財産権の移転はありません。(信託法)
 
実家信託の活用で空き家予備軍を救うことができるようになります。
 
信託はあまりなじめない言葉なのでこの辺で~。
 
次回はもう少し入り込んでいきたいと思います。
 
最後までお読みいただきありがとうございました。
 
空き家相談士 山田

社長のつぶやき更新しました。空き家対策特別措置法3

2017-11-10
特別措置法はすべての空き家を措置の対象にしておらず、周辺への影響が大きい空き家を
 
「特定空き家等」と定義しています。
 
 ・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
 ・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれの状態
 ・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
 ・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
 
特定空き家等の判断は市町村がします。基本的には単に長時間住んでいないだけで
 
管理された空き家は措置の対象外です。
 
売却や賃貸を予定してる場合でも管理責任を免れる理由にはなりません。
 
現在は問題ない空き家でもやがて特定空き家等に分類され、いずれ行政指導や命令の対象に
 
なることは避けられない問題です。そして人が住まない家は劣化が進みやすく、
 
定期的な管理を必要とします。
 
これらを踏まえると少しでも劣化を遅らせ、管理していることを市町村に示すためにも
 
管理代行サービスの必要性も認識されています。
 
月1回の巡回で1万円程度かりますが遠隔地にある、または
 
空き家への往復と確認の手間を考えれば費用対効果としては優秀です。
 
当社でも空き家管理をさせていただいておりますので是非ご利用下さい。
 
以上最後までお読みいただきありがとうございました。
 
空き家相談士 山田 
 
 

 

建築士によるインスペクション(建物状況調査)

2017-11-08
既存住宅個人間売買瑕疵保険のインスペクション(建物状況調査)を実施してきました。
 
☆これにより売買物件が保証付き住宅になることで営業力強化につながります。
 (不動産業者さんの立場として。売主側も早期売買できるメリットがあります。)
  ※いつでも不動産業者さんのご依頼があればインスペクションさせていただきます!
 
☆現場検査を行うことで買主に安心を提供できます。
 
買主が利用する住宅ローン減税の対象が拡がります。
 ※1年の最大控除額40万円までの10年間で合計400万までが控除されます。
 
☆引き渡し後、万が一瑕疵があっても保険でバックアップ!
 (保険の対象となる基本構造部分に万が一瑕疵があっても1年間または5年間保険で資力確保できます。)
 
基礎のクラック(ひび割れ)の幅は0.5㎜以内との基準があり、場合によっては鉄筋探査機での
 
調査が必要となります。赤いレーダーが光ってるのはここにきちんと鉄筋が入ってます。
 
それと47の数字は鉄筋から外のコンクリートまで47㎜コンクリートがかぶってます。
 
という意味です。基準的には40㎜あれば大丈夫ですので合格です。
 
仮に数字が20とかでてたりするとこのひび割れから空気と雨に触れやすくなり
 
鉄筋に錆びが生じ、コンクリートの亀裂がどんどん大きくなってきます。
 
ですのでこの数字は大事なんです。
 
 
https://lifer.co.jp/files/libs/51/201711071528167295.JPG
 
https://lifer.co.jp/files/libs/52/201711071528383484.JPG

それと床・壁の水平・矩方向も確認します。6/1000以内が合格です。
https://lifer.co.jp/files/libs/53/201711071529033223.JPG
 
https://lifer.co.jp/files/libs/54/201711071529369198.JPG
 
既存住宅状況調査技術者 山田

政府の空き家対策2

2017-11-03
早いもので、もう11月に入りましたね~。
 
ということで前回の続きですが
 
空き家対策特別措置法では著しく保安上の危険、衛生上有害となるおそれのある
 
空き家については強制的に対処できる規定が設けられました。
 
〇改善の助言と指導→除却(解体)、修繕、立木竹の伐採等の助言または指導
      ↓          イエローカードです。
〇改善がなければ勧告→固定資産税の特例対象から除外されます
      ↓
〇勧告でも改善されなければ命令→猶予期限を付けて改善命令
      ↓          対象者には意見陳述を与えられます
〇命令の次は強制対処→命令の猶予期限を過ぎても改善を完了させなければならない
                 改善をするフリではダメ!
                 当然改善の費用は所有者負担です。
 
土地の税金は家があると軽減される。
 
土地の固定資産税と都市計画税は土地に住宅が建っていると最大で1/6まで軽減
 
される特例があります。その軽減は敷地面積200㎡を基準に変わってきます。
 
この特例により、評価が高く税金も高い宅地でも建物の有無で違ってきます。
 
このことが税制面での空き家増加の要因にもなっています。
 
以上のようなことから空き家に対する法律ができたのです。
 
少しはご理解いただけましたでしょうか!
 
最後までお読みいただきありがとうございました。
 
空き家相談士 山田 
 
 
 
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