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社長奮闘記

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所有者不明土地???

2017-12-23
メリークリスマス! は、まだ早いですね~(笑)
 
早いもので1年が終わろうとしています。皆様はこの1年を振り返ってみてどうでしたか?
 
今日は所有者不明土地のことについてです。
 
ん?と思いのことでしょう。
 
東京大学の先生方が公表したんです。
 
所有者不明の土地が日本で、平成16年時点で410万ha(ヘクタール)もあるそうです。
 
平成17年から40年まで新規の発生が予測される所有者不明土地面積が310万haあるそうです。
 
現在の分と合わせると約720万ha(ヘクタール)にもなります。
 
どれぐらいかイメージつかないですよね~??
 
平成40年には北海道と同じぐらいの面積に相当するそうです。
 
これって恐ろしくないですか? 空き家、更地だらけになるってことですよ・・・。(泣)
 
それで所有者不明土地の経済的損失は40年時単年で約3100億円で
 
17年~40年までに6兆円ですって・・・。
 
実際はさらに大きな損失額になるだろうと試算しています。
 
これも私が今まで書いてきた空き家、相続問題、少子高齢化などからの原因ですよね~。
 
みなさん、早目の対策をしましょうね!
 
最後までお読みいただきありがとうございます。
 
本日はこの辺で失礼致します。
 
AFP 山田 

空き家をお持ちの方、アパートで空室のあるオーナー様へ

2017-12-16
10月25日より「新たな住宅セーフティネット制度」がスタートしました。
 
何かと申しますと「住宅確保要配慮者」の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度で、登録することにより
 
大家さんを経済的に支援していこうというものです。空き家対策には大変有効かと思います。
 
それでは「住宅確保要配慮者」とはどんな人々なのか?
 
 ・低額所得者
 
 ・被災者(発災後3年以内)
 
 ・高齢者
 
 ・障害者
 
 ・子供(18歳以下)を養育している方
 
 ・外国人
 
 ・大規模災害の被災者(発災後3年以上経過)
 
 ・地方自治体の供給促進計画で規定された人々(※) など。
 
制度を利用するのには、この中の人々を限定して入居を拒まない住宅として登録し、必要であれば
 
経済的支援を受けられるというものです。
 
例えば、「子供(18才以下)を養育している者」だけを限定して入居者を募集することにより、
 
改修補助を受けることができます。
 
 (※)地方自治体の供給促進計画で規定された人々→「新婚世帯」「学生」「U、I、Jターンに
 
    よる転入者」「海外からの引揚者」など各地方自治体で地域の実情に応じて規定された
 
    人々です。
 
登録住宅と言っても必ずしも高齢者や障害者の専用住宅ではありません。
 
そう考えると少しハードルが低くなったような気がしませんか?
 
横浜市の児童養護施設退所者の例をあげますと、18歳を過ぎると施設の退所を求められ、
 
戻れる家がない人はそのまま社会の中に投げ出されてしまいます。そんな人たちを一時的に
 
支援しようと考えられたものと思われます。共感できませんか?
 
簡単な制度の図解を添付します。
 
https://lifer.co.jp/files/libs/81/20171216132405666.PNG
 
 『専用住宅』 とは本文中の特定の入居者に限定される住宅です
 
 『一般住宅』 とは要配慮者以外の人でも入居可能な住宅です
 
 『融資』 とは住宅金融支援機構より改修費用に融資がうけられるものです
 
 『家賃低廉化』 とは入居者の家賃負担を補助するものです
 
 『債務保証料低廉化』 とは入居者の債務保証料を補助するものです
 
 『代理納付』 とは生活保護受給者が受け取る住宅扶助費等を家主に直接交付する制度です
 
 
是非この制度を活用して改修工事を施し空き家の利活用を進めていけたらなと思います。
 
最後までお読みいただきありがとうございました。
 
一級建築士 山田 
 
 

住まいの給付金について

2017-12-14
今回は住まいの給付金について書いてみたいと思います。
 
マイホームを買った人もこれから買う人も最大30万円(収入に応じて。消費税率8%時)
 
が受け取れます。具体例を出しながら説明したいと思います。
 
まずは次の表を見てください。
 
https://lifer.co.jp/files/libs/77/20171214180821184.PNG
 
 
例1 共働きで各々が住宅ローンを組む場合、持ち分割合を掛けます。
 
  公式 給付額=給付基礎額×持ち分割合
 
 夫 年収500万  自己資金500万 +  住宅ローン2300万 = 2800万 
                             持分割合 70/100
 
 妻 年収300万  自己資金 0   +  住宅ローン1200万 = 1200万
                             持分割合 30/100
 上記の場合住まいの給付金は
 
 夫の住まいの給付金   10万円 × 70% = 7万円
 
 妻の住まいの給付金   30万円 × 30% = 9万円
 
                    合計  =16万円 となります。
 
 
例2 妻が住宅ローンを組まない場合(妻の年齢 49歳以下)
 
 夫  年収500万    自己資金500万   +  住宅ローン2500万  = 3000万  
                            持分割合 75/100
 
 妻  年収100万  自己資金1000万+ 住宅ローン 0    = 1000万
                            持分割合 25/100
 
 上記の場合住まいの給付金は
 
 夫の住まいの給付金   10万円 × 75% = 7.5万円
 
 妻の住まいの給付金                0 円
 
                    合計  = 7.5万円 となります。
 
 住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者も住まいの給付金の対象になるが
 
 年齢が50歳以上という条件があります。
 
 
例3 妻が住宅ローンを組まない50歳以上の場合
 
 夫(55歳)年収500万 自己資金1500万 + 住宅ローン1500万 = 3000万
                               持分割合 75/100
 
 妻(52歳)年収100万 自己資金1000万 + 住宅ローン 0    =1000万
                               持分割合 25/100
 
 夫の住まいの給付金  10万円 × 75% = 7.5万円
 
 妻の住まいの給付金  30万円 × 25% = 7.5万円
 
                    合計 = 15万円 となります。
 
よくご質問を受けるため、ちょっと書いてみました。
 
最後までお読みいただきありがとうございました。
 
山田 
 
 
 

民事信託での具体例

2017-12-12
https://lifer.co.jp/files/libs/75/201712122249035250.PNG
 
今回も信託での事例によりさらに理解を深めたいと思います。
 
上記の図はAさん家族の関係図です。
 
Aさん(75歳) 妻(72歳 要介護2)の2人暮らし。自身が住む賃貸併用住宅のほかに、
 
アパート1棟を所有。結婚して近所に住む長男(45歳、子供なし)と、
 
県外に住む次男(42歳、子供2人)がいる。
 
現在の状況は
 
 ●Aさんがアパートを管理している
 
 ●Aさんが要介護の妻の世話をしている
 
 ●将来、Aさんが認知症になったときや死後のことが心配
 
この場合、夫婦の財産管理と生活支援および財産の円滑な承継のため、Aさんと長男が信託契約
 
を結ぶといいですね。Aさんを委託者、長男を受託者として、不動産と金銭を信託する契約です。
(下図参照)
 
これにより財産の名義は長男になり、長男が管理を行いますが、信託もくてきを超えて資産を
 
勝手に処分することはできません。長男は不動産から得られる収入を受益者であるAさんと妻に
 
定期的に渡すことになります。
 
委託者と受益者が別人の場合は原則として贈与税がかかるため、妻に贈与税がかからないよう、
 
妻の受益権はAさんの扶養義務の範囲内にするのがよさそうです。
 
老人ホームへの入居が必要になった際は長男が信託財産である預金を払い戻したり、アパートを
 
売却して費用を捻出したりできます。リフォームでもローンを組んで費用を賄うことも可能です。
 
長男がきちんと義務を果たしているか、次男が受益者代理人に選任し、チェックしてもらうことにします。
 
https://lifer.co.jp/files/libs/76/201712122249275591.PNG
 
民事信託は高齢期の財産を管理・運用して、死後に財産を承継するっためのツールであり
 
医療・介護面でのサポートは対象外です
 
Aさんが寝たきりになったときに備えて「財産管理等の委任契約」認知症に備えて「任意後見契約」
 
などを結んでおくのが望ましい。こうすることでAさんのお金も身体も、高齢期も死後も、信託財産
 
に含まれない財産もこれらの契約により管理できる。
 
Aさんの死後、相続人に受益権をを承継させた場合、遺産相続と同様に考えられます。
 
信託契約ではAさんと妻の死後、財産を誰に承継させるかを指定できます。
 
その他、次男の子の大学進学や結婚の際、信託財産から学費や結婚資金を援助することもできます。
 
様々な設定ができます。家財道具も誰に相続させるかを遺言書で指定しておくといいですね。
 
民事信託は受託者の責任や負担が重いので十分に納得したうえで引き受けてもらうことが重要です。
 
民事信託の口座を開くことができる金融機関は限られており、民事信託を扱う弁護士や公証人に
 
紹介してもらうとよさそうです。
 
以上より、民事信託は万が一の時の財産管理や財産の承継に役立ちます。
 
是非今後、信託契約を前向きにご検討ください。それもこれも相続でトラブルを起こさないため
 
でもある。ご納得いただけましたでしょうか!
 
最後までお読みいただきありがとうございました。
 
空き家相談士 山田
 
 
 
 
 

信託契約には3種類ある

2017-12-05
信託の設定方法は3種類あります。
 
空き家防止のための実家信託では
 
 ①信託契約による方法を主に使います
 
 ②遺言による方法
 
 ③信託宣言をする方法
 
①信託契約による方法ですが
 
 所有者(親)→ 委託者
 
    (子)→ 受託者
 
 所有者(親)→ 受益者
 
 委託者 = 受益者 (決して受益者を孫とかにしないようにすること)
 
       それはなぜか? 親から孫への贈与となり、一括で贈与税が課されてしまう。
 
②遺言による信託方法ですが
 
 ①の信託契約による方法ですと 契約締結時現在の財産が信託され、契約日以降の財産は
 
 自動的に信託されません。
 
 委託者の財産全てを漏れなく信託したいと希望するのであれば、遺言信託で対処しておくことも
 
 可能であります。
 
 注意してほしいのは信託銀行で提供する遺言信託は、単なる遺言書を信託銀行が預かる
 
 サービスです。ここでいう信託とは異なります。
 
③信託宣言する方法
 
 委託者が自分自身を受託者として自分の財産を信託財産とする旨を公正証書などで意思表示する
 
 ことで設定する信託です。
 
 委託者 = 受託者 = 受益者 の三位一体信託はそのままの状態で1年継続すると信託は
 
 終了する。
 
 実家を信託する場合に、どうしても適当な受託者が見つからない場合があります。
 
 そのときに、ご自分の財産を一旦ご自分が受託者となる三位一体信託をしておき
 
 早期に受託者を見つける方法も可能です。
 
 少しずつですが信託についておわかりいただいてきたかと思います。
 
 次回もまた信託について話してみたいと思います。
 
 最後までお読みいただきありがとうございました。
 
 空き家相談士 山田
 
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