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社長奮闘記

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ローンの話~ 事務手数料や保証料って??

2018-07-14
事務手数料って何?
 
住宅ローンの知識が少ない方は見落としがちですが かなり重要な住宅ローンの比較検討ポイントです。
 
住宅ローンの手続きにかかるのが、この事務手数料や住宅ローン代行手数料です。
 
金融機関によって大きな差があるので、事前によく確認しましょう!
 
事務手数料には、契約時に3万円~5万円程度を定額で払う一括支払い型と、
 
融資額の1~2%など、融資額に応じて支払うものの2パターンあります。
 
前者はわかりやすいので、後者に注意です!
 
 
高額な事務手数料に注意
 
たとえば融資額2000万円、事務手数料が融資額の2.1%なら、思いのほか42万円と高くなります。
 
融資額が3000万円なら、63万円の事務手数料です。
 
「金利の低さだけで選んでしまって、実際事務手数料をこんなに払うなら、
 
ネット銀行の住宅ローンで事務手数料5万円のほうがよっぽど安かった」なんて話も!
 
一部金融機関が取り扱う民間ローンの中には事務手数料を無料にしているところもあります。
 
またフラット35は、取扱いのある金融機関によって手数料が異なります。
 
支払う事務手数料などを金利負担に換算して融資金利と合計したものを実質金利といいます。
 
住宅ローンは単純に融資金利で比較するのではなく、実質金利で選ぶ必要があるでしょう。
 
事務手数料とは別に、住宅を購入する不動産会社に住宅ローンの手続きを任せると、
 
住宅ローン代行手数料(住宅ローン斡旋料)がかかることがあります。
 
住宅ローン代行手数料は不動産会社によって必ず請求されるとは限らず、金額も会社によって
 
差があります。一般的には10万程度なのですが、中には50万円といった法外な費用を
 
請求する悪質な不動産会社もあるようです。
 
あまり高額な代行手数料を請求された場合にはその業者からの購入を
 
検討しなおすことを考えましょう!!
 
 
ネット銀行は事務手数料 大手都市銀行は保証料
 
また諸費用を事務手数料だけで選んでしまっても返済負担が大きくなってしまいます。
 
というのもネット銀行は、事務手数料という形で5万円~融資額の2.1%という
 
費用設定をしていますが、その分保証料は無料。
 
大手都市銀行は事務手数料は3万円と定額ですが、保証料は金利を0.2%上乗せで
 
約50万円~150万円ほどの費用負担になるからです。
 
 
特に保証料の負担は金利0.2%上乗せと一見、安そうに見えますが、返済までにかかる
 
費用が100万円を超えることも多いため、注意が必要です。
 
諸費用だけを考えればネット銀行の方がお得とも言えます。
 
 
負担の大きいローン保証料
 
諸費用の中でもっとも負担の大きいローン保証料。
 
ローンを返済できなくなった時に備えて、ローン保証会社に支払うお金がローン保証料です。
 
マイホーム購入時にかかる諸費用の中でも特に大きな割合を占めます。
 
ローン保証料は連帯保証人を立てずに住宅ローンの申し込みをするときにローン保証会社に
 
支払う費用です。
 
ローン保証料の支払方法には、大きく分けて一括前払い型と利息組み込み型の二つがあります。
 
一括前払い型は、ローン契約時に保証料をまとめて支払う方法です。
 
 
利息組み込み型は、一時金がかからないのがいいところですが、一括前払い型に比べて
 
総返済額が多くなってしまうのが難点です。
 
結果として、「金利の低い住宅ローンを選んだのに保証料が組み込み型で0.2%ということは
 
保証料が無料のところの方が実質の金利は低くなっていた。」ってことも少なくありません。
 
 
借入額3000万円で35年金利1%で借り入れをした場合
 
〇保証料無料の住宅ローンの場合・・・総返済額 35,567,998円
 
〇保証料金利に0.2%の住宅ローンの場合・・・総返済額 36,754,487円
 
 
保証料のあるなしで120万円も返済額が変わってくるのです。
 
 
ネット銀行の住宅ローンは保証料が無料の場合が多い
 
ローン保証料の金額は、金融機関がどこの保証会社を利用しているかや、融資額、返済年数
 
返済方式などによって変わります。
 
また一部には保証料無料のローンもあります。
 
ネット銀行の場合は、保証料が無料の場合が多いため、人気があります。
 
 
保証料を払ったからと言って返済不能時に返済が免除されるわけではない!!
 
万が一、ローンの返済ができなくなったときには、ローン契約者に代わって、保証会社が
 
残債を支払ってくれます。しかし、返済が免除されるわけではありません。
 
ローン保証会社は残債を一括返済した後、ローン契約者のもとに資金を回収しに来ます。
 
ここでお金が用意できなければ、住宅を競売や任意売却など処分して返済を求められます。
 
つまりローン保証料は、ローン契約者のためというよりは、金融機関が金回収リスクを
 
負わないために支払っているもの。
 
その保証料をローン契約者が負担しているというわけです。
 
最後までお読みいただきありがとうございました。
 
山田 
 
 
 
 
 
 

中古マンション個人間売買瑕疵保険について

2018-06-29
中古マンション個人間瑕疵保険申し込みについての諸注意を記載致します。
 
・決済前の物件に限り保険申し込み可能です。
 
 トラブル防止のためにもご契約前に検査を実施することをお勧め致します。
 
 検査での不合格等も考えられますので、保険の申し込みから検査日まで10日間、
 
 検査から不具合等補修でも10日~14日間は必要になりますのでこの期間も
 
 必要になるかと思います。その後保険証書発行まで1週間かかります。
 
 不具合が出た場合の補修費用負担もお決めにならないといけません。
 
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・検査に合格しないと保険の証書は発行されません(決済日より前に証書がお手元にないと
 
 各種減税対象にならない可能性が大)
 
・検査にはコンクリートをたたく検査が必要になりますのでマンション管理組合の許可が
 
 必要かと思われます。
 
・申し込みには 「建物の検査済証」 が必要になります。(不動産業者さんにご確認して
 
 いただければ大丈夫かと思います。)
 
・検査料金は 54000円(税込) + 保険料金 が別途でかかります。
 
 保険料金については検査済証にてのご確認お見積りが必要になります。
 
  既存住宅状況調査技術者 山田
 
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内外装用塗り壁材研修

2018-06-28
内外装用塗り壁材(アクリシルデコラ)の研修です。
 
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当社の 資産価値のある家づくり の外装仕様になっている アクリシルデコラ 
 
塗り壁作業実体験に行ってきました。
 
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アクリシルデコラは天然の花崗岩を思わせる装飾用の塗り壁材です。フラットなテクスチャーな
 
表面に散りばめて見える小さな結晶が、光の反射によって奥ゆかしい上品さを醸し出します。
 
壁面の自然観のある質感と色合いは、素材の持つ質実さと力強い存在感を持っています。
 
仕上がり面のカビや藻の発生を抑え、汚れを防止し、美観を保ちます。
 
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アクリシルデコラはイタリアのベネチアで作られたものです。イタリアのものが日本で大丈夫なの?
 
と疑問をお持ちかもしれませんが、湿気の多い地域で作られたもので世界各国でも使われています。
 
有名なところではシンガポールの屋上にプールのあるマリーナベイサンズホテルでも使われています。
 
今後も私たちは新しい価値と驚きを皆さんに与え続けられるよう頑張っていきます。
 
最後に私が塗ったものです(笑)
 
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山田 
 

え~!! 住宅ローンに通らない?? この原因は?

2018-06-26
住宅ローンを利用する場合、意外な理由で審査に落ちることがあります。
 
なぜか??
 
携帯電話料の未納
 
携帯電話を購入する際、最近は分割して月々の電話料金と一緒に支払う方法が一般的になっています。
 
これも立派なローンです。
 
滞納すると、この機種代金のローンの未払いで住宅ローン審査に引っかかってしまいます。
 
カード払いも一つの対処法ですが、引き落とし日に口座に残高があるのか確認しておきましょう。
 
 
年金保険料の未払い
 
国民年金保険料の未払いにも注意が必要です。
 
学生だったり給料が安かったりでついつい未納にしてしまうケースも少なくありません。
 
あらかじめきちんと手続きすれば、支払いを猶予してもらえたりします。
 
未納のままで22歳で就職し、そこから年金を支払い始めたとしても、未納分が住宅ローン
 
審査で引っかかってしまうのです。
 
未納があって今から新築をお考えの方は市役所や年金事務所などで相談してみましょう。
 
 
税金の滞納
 
住民税や車の税金なども同様に滞納があると審査に通らない可能性があります。
 
こうした税金の滞納があると少額であっても信用がないということで審査に通らないことがあります。
 
 
クレジットカードのキャッシング枠
 
クレジットカードのキャッシング枠は、クレジットカードの機能の一つとして、希望する方は設定
 
することができます。逆に希望しない場合にはキャッシング枠を設定せずに買い物やショッピング
 
などで利用できるショッピング枠のみのクレジットカードとして利用することもできます。
 
そのキャッシング枠に注意が必要です。
 
ATMにクレジットカードを入れるだけで簡単にお金を借りることができてしまうため、金融機関に
 
よってはこのキャッシング枠が既に借りているものだとみなされてしまうことがあります。
 
このためキャッシング枠のついたクレジットカードをたくさん持っていると、これが理由で
 
住宅ローンの審査に通らないという場合があります。
 
ですから審査をする前に、使っていないクレジットカードは解約し、使っているものに関しては
 
使っていないキャッシング枠があるのであれば、はずしておいたほうが安全です。
 
キャッシング枠をはずす場合は、クレジットカードの裏に書いてある電話番号に電話をし、
 
キャッシング枠をはずしたいと伝えるだけで大丈夫です。
 
 
健康状態が悪い
 
重い内臓疾患や精神疾患にかかっていた場合、住宅ローンの審査に通らない場合があります。
 
なぜかというと、フラット35以外ではほぼすべての金融機関が住宅ローンの申し込みの条件として
 
団体信用生命保険に入ることになっているからです。
 
住宅ローンの借主に万が一のことがあった場合は、この団体信用生命保険で住宅ローンの支払が
 
免除されます!
 
なので万が一の場合になる確率が高い場合は病院で検査して健康状態を告知したりすることが必要に
 
なります。その結果団体信用生命保険に入れず審査が通らない場合があるので健康状態にも注意が
 
必要なのです。
 
※フラット35は団体信用生命保険は任意加入なので保障なしでもどうしても住宅ローンが
 
組みたい方はこちらをお勧めします。
 
 
ライファーでは提携している金融機関を通してローンの審査、相談なども随時行っております。
 
お客様のわからないこと、疑問点は一つ一つ一緒に解決していきたいと考えております。
 
ご相談はお気軽どうぞ。
 
山田

 

ローンと税金の話~外構等の費用はローンに組み込めるの?

2018-06-22
お久しぶりのブログになってしまいましたが・・・。
 
住宅ローンを組む際に
 
外構費用の蓄えがないので建物と一緒に組めないか?という相談についてです。
 
一つ目の大きなポイントは金融機関によってできるところとできないところとがあるということです。
 
外構工事を建築工事の一部とみなす金融機関とそうでない金融機関があります。
 
前者の場合は工務店からの建築工事費の見積もり書と一緒に外構費の見積もりと契約書も添付すれば
 
合算した金額を総予算として考慮してくれます。
 
二つ目のポイントは同じ業者にお願いすることです。
 
引き渡し後に他社に依頼する場合は住宅ローンに入れることはできません。
 
工務店などに外構をお願いすると、マージンが発生して多少割高になりますが、
 
ローンに組み込んでも支払える範囲なのであれば構わないと思います。
 
 
次に外構費などに関わる住宅ローン減税の話です。
 
残念ながら外構費用は住宅ローン控除対象にはなりません。
 
土地代を前もってキャッシュで購入した場合なども同様で、
 
土地代は住宅ローン控除対象にはなりません。
 
土地から探されている方は工務店などのパートナーを決めてから土地を購入するとよいでしょう。
 
ところでエアコンや家具などは住宅ローン控除に含まれるのでしょうか?
 
エアコンは契約した業者から購入し、さらに取り外しができないものであれば含めることができます。
 
照明器具も同様です。
 
税金のことで困ったら税務署に足を運ぶのが一番です。
 
税務署は、自分からやってきた人にはとても親切です。
 
ローンになにが組み込めるかは見学会などで相談会を行っています。
 
ご相談下さい。
 
山田
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